问题又来了：还要等一等吗？| 楼先生问答NO.362
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还是来了啊。被我说成「抢人不积极」的杭州，4月3日终于出手了：全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。
虽然过去两年杭州每年都有30多万人口净流入，但在此之前，除了一线城市，杭州的落户政策没有很友好。而相对比的是，早在两个月前，南京、合肥就已经在抢人了。
我对比了一下：杭州更狠。
有一点很肯定，可以在杭州使用的房票又会多出不少：只要能在杭州找到工作，又能安家落户，相信很多人还是愿意来这座美丽的城市；还有就是，省内一直被限购的资金，一旦变出购买资格，也会挤进来。
杭州加入「抢人大战」，我是非常支持的。不管怎样，如果一座城市没有不断涌入的人才，必将失去前途。对于房价也一样，如果永远投资大于自住，那也会完蛋。
但对于还未上车的刚需，就没有那么友善了，接下来在买房这条路上，会多出有更多的竞争者。一个摇了16次未中的朋友，感觉很绝望。
刚需们，一定要看清政府的不言自明的意图。换句话说，年初这一波神操作，就牢牢吊住了开发商、购房者亢奋的市场预期。
用「谨慎乐观、大胆保守」这个词来形容2019年的楼市，太贴切了。基本上可以说：想要等着降价再抄底上车的刚需，大概率是要失望的。想要降价再抄底上车的投资客，大概率也是要失望的。前者在上半年看到了，后者在下半年也会看到。
1.
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400万、改善四房、华夏四季/西溪公馆
@御树临疯
本人在城西的同德医院上班，家人喜欢西面的房子，想改善四房的，地铁沿线总价400万左右的楼盘，能推荐一下吗？
楼先生：值得推荐的楼盘还有一些，就是不一定能买得到。华夏四季还有最后一批洋房，400万左右的预算，刚好可以够得上126方的四房户型。不管是地段、价格和产品，跟你应该是非常匹配的。
还可以关注耦园，从价格上来说，也是无比值得的一个楼盘。同样是洋房产品，它的123方四房户型，可以重点关注一下。跟华夏四季相比，一个靠蒋村，有地铁，一个靠五常，虽然没有地铁，但就紧挨着西溪湿地，周边环境更好一些。
附近还有一个老生常谈的楼盘叫作远洋·西溪公馆，这个楼盘位于未来科技城和老城西的中间位置，现在来看，位置是真的好，也能符合的通勤时间。只是目前这个楼盘好像又没有任何消息了，按周边的定价来看，估计能控制在3万以内。
对你来讲，只要买到三个楼盘的随便其中一个，都是可以的。当然摇号难度也很高，需要做好买不到的准备。如果着急自住，那只能在附近看看二手房，比如未名府、翡翠城这些，价格上会比新房贵一些。
2.
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350万、悦虹湾、前湾国际社区/江南壹号院
@程不愁
老师你好。我在滨江江陵路这边上班，自住，希望上班路途时间不超过1小时，有车；最好地段交通好点，总价350万左右性价比高的楼盘有哪些推荐？看过印江南的洋房，性价比如何？
楼先生：南部新城的房子，不会很难买到。印江南的洋房当然能成为一个选择，只是对你来讲，可以有更适合的楼盘。不论是路面交通，还是轨道交通，或者是地理位置，悦虹湾应该作为你的首选，而且从性价比来看，也会比印江南的洋房高不少。
悦虹湾的高层是很多人想买的那种房子，不一定好买，尤其滨江区外溢的刚需购买力，会盯着这个楼盘。横向对比来看，在江南岸，找一个可以替代悦虹湾这样综合条件都不错的新楼盘，挺难的。而印江南的可替代性相对强一些，毕竟南部新城同类型的房子还是挺多的。
只要想明白这一点，那就先去努力一下悦虹湾，印江南这样的洋房，相对容易买到。或者差不多的总价，也可以关注萧山科技城的两个楼盘，分别是前湾国际社区和江南壹号院，年前不少人还在犹豫，年后这两个楼盘也卖得很好。
3.
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2022城市利好、地铁成网通车、亚运村
@党哥
你好，楼先生。亚运村东边的德信泊林春天和景海湾未来升值空间大吗？亚运村规划已经涨了一波，到2022年落地时是否还会涨一波，还是已透支预期？亚运会后，这个板块的利好还有吗？
楼先生：说实话，这样的预测，谁也不敢铁口直断。别说两年后的行情，哪怕今年下半年的行情如何，都无人敢说自己能准确无误的预测。楼市行情跟预期是紧密相关，而预期又受到楼市政策的影响。两年后的政策向左还是向右，恐怕连施政者也还还没考虑过。
有一点可以肯定，2022年会有一波利好，主要体现在城市基础建设和轨道交通，比如最重要的地铁成网通车，会给整个杭州带来翻天覆地的变化，也包括亚运村板块。整个江南岸，从奥体、世纪城到亚运村以及萧山科技城，再往东的空港新城和大江东，都是拥江发展的一部分，发展肯定是向前的。不过也要牢记一点，任何发展都不可能大跃进，都得循序渐进。
不知道你提到的两个楼盘，是准备买，还是打算卖。如果作为买方，现在这个价格，并不是很建议入手，短期内二次上涨的空间有限。如果作为卖方，只要能换成更好的房子，置换是没有问题的，但如果卖掉后只是持币在手，那还不如拿住。
4.
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800万、自住+投资、城东申花滨江奥体
@冰山一角
我女儿现在杭州读大二，读的是金融，户口已签入学校。我想给她买一套600万到800万的一手房子，学区的考量，自住+投资，老师帮忙推荐下。
楼先生：这么好的承价能力，可以关注的目标楼盘有很多。从总价来看，可以重点关桥西申花一带，有很不错的选择面。另一个是在城东，包括彭埠和艮北两个区域，当然城东方向，这个总价预算可以买到不错的叠墅，比如璟宸府和玖峯汇。
还可以往钱江新城方向，靠东面一点的话，可以选择都会森林，可以买到相当不错的面积段了，还可以到南星桥和望江新城，上品和御品都是关注度很好的楼盘，关注的人很多。上品的单价7万左右，御品最后什么价格还要密切关注，但不会超过上品。
如果也接受跨江到南岸，那滨江和奥体都还有可以选择的楼盘。比如晓风印月，也在你的总价内，地理位置、周边配套以及地铁，包括学区基本上都是现成的。当然你还可以到奥体的萧山区，比如保利澄品。
这些楼盘都在你的总价预算内，位置也都比较好，产品定位也比较高，从自住角度来讲，这些房子不容易出错。因此，往这些方向先努力试试看。
5.
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奥体(澄品)、钱江世纪城(世纪之光)、置换
@雯雯
层楼老师你好。我现在有一套在城北的都市枫林133方，东边套，435万能成交，腾出房票准备入手萧山的澄品或者是万科大家世纪之光的二手房，请问这个操作怎么样？谢谢。
楼先生：支持你的想法，都市枫林这样的房子，明显是过时的产品，户型不够方正，而且还是三房户型。如果有机会置换，你完全可以有更好的选择。对于置换的原则，已经说过无数遍了，那就是：只要能换到更好的房子或者更好的地段，就不大会吃亏，如果能两者兼得，那更好。
具体操作，其实也很简单。如果有多余的房票，那肯定是先买后卖比较稳妥。如果只能腾出房票，才能置换的话，那只有一条出路：先卖掉手上的房子。目前二手房「走量不走价」，买方对价格极其敏感，还有二手房挂牌增速很快，整体压力很大。全年来看，不看好二手房形势。所以决定置换，不如抓住这个「走量」的窗口期。
至于澄品或者世纪之光，答案很显然。二选一，一定是优先考虑保利澄品，不论是地理位置，还是产品定位，都有显而易见的优势。保利澄品有其独一无二的条件，可以作为重点目标。而世纪之光这样的二手房，萧山世纪城附近有很多。而且虽然澄品最后什么价格未知，但至少世纪之光的价格，对于买方而言，也没有非买不可的吸引力。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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